Nei condomini può capitare che il sistema citofonico o videocitofonico smetta improvvisamente di funzionare. Spesso il problema riguarda inizialmente una sola unità immobiliare, ma una verifica tecnica può rivelare una situazione più complessa: impianto obsoleto, componenti non più reperibili o linea ormai deteriorata.

In questi casi sorge una domanda frequente: se il guasto riguarda un solo appartamento, è necessario sostituire l’intero impianto? E soprattutto, chi deve sostenere la spesa?

Comprendere la natura dell’impianto e le regole che disciplinano le parti comuni è fondamentale per gestire correttamente queste situazioni.

L’impianto citofonico è una parte comune dell’edificio

Anche se non viene citato espressamente tra gli esempi riportati dal Codice civile, l’impianto citofonico rientra a tutti gli effetti tra le dotazioni comuni del condominio.

Il motivo è semplice: si tratta di un sistema che consente a tutti i condòmini di accedere all’edificio e gestire le comunicazioni con l’esterno.

Come per altri impianti tecnologici dell’edificio, il citofono o videocitofono serve all’utilizzo collettivo e al funzionamento complessivo della struttura. Ǫuesto significa che la sua manutenzione e il suo eventuale rifacimento non riguardano il singolo appartamento, ma l’intera comunità condominiale.

Quando la riparazione non è più possibile

E’  frequente trovare impianti citofonici ormai superati dal punto di vista tecnologico. I problemi più comuni sono:

• componenti non più disponibili sul mercato;
• cablaggi deteriorati o incompatibili con i nuovi dispositivi;
• sistemi analogici non aggiornabili;
• difficoltà di integrazione con tecnologie moderne.

In queste situazioni, un intervento limitato alla sola unità immobiliare guasta può risultare inefficace o impossibile. Il tecnico incaricato potrebbe quindi consigliare la sostituzione completa dell’impianto, dalla centrale fino ai terminali nelle singole abitazioni.

Tutto ruota sul fatto che non è possibile impedire l’uso di un impianto anche un solo condomino che nel caso specifico riscontri un problema

Chi paga la sostituzione dell’impianto

Quando il rifacimento riguarda un bene comune dell’edificio, la spesa non può essere attribuita soltanto al condomino che ha riscontrato il guasto.

Il principio che regola queste situazioni è chiaro: se l’intervento riguarda una parte comune, i costi devono essere sostenuti da tutti i condòmini, 

Questo vale anche quando il problema emerge inizialmente in un solo appartamento. Il guasto diventa infatti il segnale di un malfunzionamento più ampio dell’impianto.

Diverso è il caso se l’intervento riguarda l’apparecchio interno all’appartamento e possa essere riparato senza intervenire su tutto l’impianto. In questo caso infatti la spesa rimarrà a carico di chi ha riscontrato il problema.

Resta inteso che la spesa, per il 2026, rientra ancora tra quelle agevolabili.

Il ruolo dell’assemblea condominiale

Prima di procedere alla sostituzione dell’impianto citofonico o videocitofonico è necessario seguire un percorso corretto dal punto di vista gestionale. Generalmente l’iter prevede:

• verifica tecnica dello stato dell’impianto;
• valutazione delle possibili soluzioni;
• raccolta di uno o più preventivi;
• convocazione dell’assemblea condominiale per valutare eventuali offerte;
• Affidamento dell’incarico.

Una gestione attenta degli impianti tecnologici consente non solo di risolvere i problemi tecnici, ma anche di migliorare la sicurezza e l’efficienza complessiva dell’edificio.

Building Management Group supporta i proprietari nella gestione tecnica degli immobili, aiutando a pianificare interventi di manutenzione e aggiornamento degli impianti condominiali.