Dal 26 settembre 2026 gli amministratori di condominio dovranno verificare la qualifica dei manutentori antincendio. Scopri obblighi, rischi e soluzioni per tutelare immobili e condomini.
La sicurezza antincendio rappresenta uno degli aspetti più delicati nella gestione di un immobile. Non si tratta soltanto di rispettare una normativa, ma di garantire la tutela delle persone, preservare il valore del patrimonio immobiliare e ridurre il rischio di responsabilità per il condominio e per l’amministratore.
A partire dal 26 settembre 2026, entrerà definitivamente in vigore l’obbligo di affidare le attività di controllo e manutenzione degli impianti antincendio esclusivamente a tecnici manutentori qualificati, secondo quanto previsto dal Decreto Controlli (DM 1° settembre 2021), la cui applicazione è stata prorogata fino a tale data dal DM 15 luglio 2025.
Per gli amministratori di condominio si apre quindi una nuova fase che richiede maggiore attenzione nella selezione dei fornitori e nella gestione documentale delle attività di manutenzione.
Cosa cambia dal 26 settembre 2026
La normativa introduce una figura professionale specifica: il Tecnico Manutentore Ǫualificato (TMǪ).
Non sarà più sufficiente affidarsi a un’azienda genericamente specializzata nel settore antincendio.
Sarà necessario verificare che il singolo tecnico che interviene sugli impianti possieda la qualifica prevista dalla normativa e ottenuta attraverso il percorso di certificazione e valutazione delle competenze supervisionato dal Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco.
Ǫuesto requisito interessa numerosi dispositivi presenti negli edifici condominiali, tra cui:
- estintori;
- reti idranti;
- impianti automatici di spegnimento;
- sistemi di rilevazione incendi;
- impianti di evacuazione vocale;
- porte e serrande tagliafuoco;
- evacuatori di fumo e calore.
La responsabilità dell’amministratore: cosa cambia e cosa resta inalterato
La circostanza che il legislatore abbia subordinato l’esecuzione della manutenzione al possesso di una specifica qualificazione professionale non significa, tuttavia, che l’amministratore risponda automaticamente di ogni irregolarità derivante dall’affidamento dell’incarico ad un soggetto privo dei requisiti richiesti.
Il D.M. 1° settembre 2021, infatti, non introduce alcuna autonoma fattispecie di responsabilità civile o penale a carico del committente. La posizione dell’amministratore continua ad essere regolata dai principi generali che disciplinano il mandato e la gestione condominiale; ciò che muta è il parametro attraverso il quale verrà valutata la correttezza del suo operato.
Sarà, quindi, difficilmente sostenibile, dopo il 26 settembre 2026, che l’amministratore abbia adempiuto con la dovuta diligenza ai propri obblighi qualora abbia affidato la manutenzione senza effettuare alcuna verifica circa la qualificazione del tecnico manutentore, soprattutto ove tale omissione risulti causalmente collegata ad una manutenzione inefficace o all’omessa individuazione di situazioni di rischio. Diverso è, invece, il caso dell’amministratore che abbia diligentemente verificato la sussistenza dei requisiti prescritti, affidando l’incarico ad un soggetto qualificato e vigilando sulla regolare esecuzione del contratto: in tale ipotesi, la successiva inesattezza tecnica dell’intervento realizzato dal manutentore non determina, di per sé, una responsabilità automatica del committente.
La distinzione è tutt’altro che teorica: il decreto non trasforma l’amministratore in un ispettore della manutenzione antincendio, né gli attribuisce competenze tecniche proprie del manutentore qualificato. Gli impone, piuttosto, di esercitare una scelta informata del contraente e di non rimanere inerte qualora emergano irregolarità conosciute, o facilmente conoscibili, nell’esecuzione del servizio. È proprio sotto questo profilo che il nuovo regime si inserisce nella più generale evoluzione degli obblighi professionali gravanti sull’amministratore di condominio, sempre più orientati verso un modello di gestione preventiva del rischio.
Perché la sicurezza antincendio tutela anche il valore degli immobili
Spesso gli impianti antincendio vengono percepiti come un semplice adempimento normativo. In realtà rappresentano uno strumento fondamentale di tutela del patrimonio immobiliare. Una manutenzione eseguita correttamente da professionisti qualificati contribuisce a:
- ridurre il rischio di danni gravi all’edificio;
- prevenire contestazioni assicurative;
- garantire la conformità normativa del condominio;
- migliorare la sicurezza di residenti e visitatori;
- preservare il valore commerciale degli immobili nel tempo.
Per questo motivo una gestione attenta della sicurezza non costituisce un costo, ma un investimento nella protezione dell’intero patrimonio condominiale.
Le verifiche che ogni amministratore dovrebbe effettuare subito
In vista della scadenza del settembre 2026, è consigliabile avviare immediatamente una revisione dei
contratti e dei fornitori attualmente incaricati della manutenzione antincendio.
In particolare è opportuno:
- Richiedere la documentazione di qualifica
Ogni tecnico che opera nel condominio dovrebbe essere in grado di esibire la documentazione attestante la propria qualifica oppure il relativo Nulla Osta Transitorio (NOT), ove ancora applicabile. - Verificare la validità del NOT
I Nulla Osta Transitori hanno limiti temporali precisi e devono essere controllati attentamente per verificarne l’effettiva validità. - Controllare la categoria di abilitazione
La qualifica non è generica. Le abilitazioni sono suddivise in differenti categorie in funzione della tipologia di impianto su cui il tecnico è autorizzato a intervenire. - Conservare tutta la documentazione
Verbali, rapporti di intervento, attestazioni e certificati devono essere archiviati in modo ordinato per garantire la completa tracciabilità delle attività svolte. - Verificare le coperture assicurative
È consigliabile controllare sia la polizza dell’azienda manutentrice sia la propria copertura professionale, per verificare eventuali limitazioni o esclusioni collegate ai nuovi obblighi normativi.
Il ruolo di BMG nella tutela degli immobili
Una moderna amministrazione condominiale non si limita alla gestione contabile o burocratica dell’edificio.
La tutela del patrimonio immobiliare passa anche attraverso il controllo delle manutenzioni, la verifica della conformità normativa e la prevenzione dei rischi che possono generare responsabilità e costi elevati per il condominio.
BMG supporta i condomini nella gestione degli adempimenti tecnici, nel coordinamento dei fornitori e nella verifica documentale, con l’obiettivo di garantire edifici più sicuri, conformi alle normative e capaci di conservare il proprio valore nel tempo.
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