Lucernari in condominio

Nei condomini, anche elementi apparentemente secondari come i lucernari possono diventare fonte di dubbi e spese impreviste.
Quando si verificano infiltrazioni, problemi strutturali o interventi sul tetto, la domanda ricorre spesso: il lucernario è una parte comune o privata? E chi deve sostenere i costi?
La risposta non è sempre immediata, perché il regime giuridico del lucernario dipende soprattutto dalla sua funzione e dal rapporto con la copertura dell’edificio.

Lucernaio e tetto: due elementi collegati, ma non sempre con lo stesso regime
Il lucernario è un’apertura inserita nella copertura dell’edificio con funzione di illuminazione e, in alcuni casi, aerazione degli ambienti sottostanti.
Dal punto di vista pratico, si trova quasi sempre integrato nel tetto, che è normalmente considerato una parte comune del condominio.
Tuttavia, questo non significa automaticamente che anche il lucernario sia sempre comune.
L’elemento decisivo è infatti la destinazione funzionale. Se il lucernario serve:

• un vano scala o un ambiente comune → tende a essere considerato parte comune;
• una singola mansarda o unità immobiliare → può essere considerato di proprietà esclusiva.

Il principio chiave: conta la funzione non la posizione
Uno degli aspetti più importanti emersi negli orientamenti giuridici più recenti è che la natura del lucernario non dipende tanto dal fatto che sia “incastonato” nel tetto, ma dall’utilità che svolge.
In pratica:

• il tetto mantiene la sua funzione collettiva di copertura e protezione dell’edificio;
• il lucernario può invece avere una funzione esclusiva legata a una singola proprietà, e questo incide su chi si deve fare carico dei costi.

Infiltrazioni: chi è responsabile?
Le infiltrazioni provenienti dalla copertura sono uno dei problemi più frequenti nei condomini.
Quando il punto critico coinvolge un lucernario, individuare la responsabilità richiede quasi sempre una verifica tecnica accurata. La distinzione che deve farsi è quindi, se questo ha una funzioni a servizio di parti private o comuni con una conseguente addebito di spese al singolo o alla collettività

Apertura nuovi lucernai: cosa può fare il condomino
Un altro tema molto frequente riguarda la possibilità per il singolo condomino di aprire un nuovo lucernario sul tetto comune.
L’intervento può essere consentito, ma solo se:

• non compromette la funzione del tetto;
• non crea problemi strutturali;
• non limita il pari utilizzo delle parti comuni;
• non altera il decoro architettonico dell’edificio.

In pratica, il tetto può essere utilizzato in modo più intenso dal singolo, ma non trasformato liberamente senza limiti.

Attenzione al decoro architettonico
Nei condomini, soprattutto nei fabbricati storici o con caratteristiche architettoniche definite, il lucernario può avere un impatto estetico significativo.
Dimensioni, forma, materiali e visibilità dall’esterno possono influire sul decoro complessivo dell’edificio.
Per questo motivo:

• alcuni regolamenti condominiali limitano o vietano certe modifiche;
• l’assemblea può contestare interventi ritenuti lesivi dell’estetica del

Aspetti edilizi e autorizzazioni
Dal punto di vista urbanistico, l’apertura o modifica di un lucernario non rientra sempre nell’edilizia libera.
Le autorizzazioni necessarie dipendono da:

• impatto sulla struttura del tetto;
• modifica della sagoma dell’edificio;
• presenza di vincoli paesaggistici;
• regolamenti edilizi comunali.

In alcuni casi può essere sufficiente una pratica semplificata; in altri sono richiesti titoli edilizi più articolati e autorizzazioni specifiche.

Il ruolo di Building Management Group
supportare proprietari e inquilini nella gestione tecnica delle coperture, delle parti comuni aiutando a pianificare correttamente manutenzioni, interventi e responsabilità operative, temi che richiedono una gestione coordinata tra:

• amministrazione condominiale,
• tecnici,
• imprese,
• proprietà.

Che consente di:

• prevenire contenziosi;
• chiarire responsabilità e competenze;
• programmare correttamente gli interventi;
• ridurre i costi derivanti da manutenzioni tardive.